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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 5 décembre 2014, porte sur une affaire opposant M. et Mme X à la société Norfi, la SCP A, M. Z, la société Catalunya Banc, la société Laurent Mayon et la société Brouard-Daudé. Les demandeurs au pourvoi principal contestent la décision de la cour d'appel de Bordeaux qui les a déboutés de leurs demandes indemnitaires. La Cour de cassation est saisie pour statuer sur la responsabilité des différents acteurs dans cette affaire.

Faits : M. et Mme X ont acquis un appartement en l'état futur d'achèvement auprès de la SCI Les Terrasses d'Alembe. Ils ont souscrit un emprunt auprès de la société Norfi pour financer cet achat. La société Caixa d'Estalvis de Catalunya a consenti une garantie d'achèvement. Cependant, les travaux n'ont pas commencé et le permis de construire a expiré. M. et Mme X ont assigné la SCI, la société Norfi, la SCP A, M. Z, la société Catalunya Banc, la société Laurent Mayon et la société Brouard-Daudé en résolution de la vente et du contrat de prêt et en indemnisation de leurs préjudices.

Procédure : Les demandeurs au pourvoi principal ont formé un pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux. La société Norfi a formé un pourvoi incident et provoqué contre le même arrêt. La cause a été renvoyée devant l'assemblée plénière de la Cour de cassation.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de déterminer la responsabilité des différents acteurs dans cette affaire et de statuer sur les demandes indemnitaires des demandeurs au pourvoi principal.

Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux. Elle retient que la SCP A, notaire, a commis une faute en ne vérifiant pas le commencement effectif des travaux, seule circonstance permettant de prolonger le délai de validité du permis de construire. La Cour de cassation estime également que la société Norfi a commis une faute en ne respectant pas les clauses de l'acte de vente qui prévoyaient que les paiements devaient être effectués entre les mains du garant d'achèvement. Cependant, la Cour de cassation rejette la demande en garantie de la société Norfi à l'encontre de M. Z et de la société Catalunya Banc.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme la responsabilité de la SCP A et de la société Norfi dans cette affaire. Elle souligne l'obligation du notaire de vérifier le commencement effectif des travaux dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Elle rappelle également l'importance pour les banques de respecter les clauses des contrats de prêt, notamment en ce qui concerne les modalités de paiement. Cette décision s'appuie sur les articles 1382 et 1384 du code civil.

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