Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 2 décembre 2014, concerne une affaire opposant la société Iago, locataire de locaux appartenant à la SCI Marie, suite à un congé donné par la société. La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les demandes de la SCI Marie sont recevables et si l'administrateur judiciaire a commis une faute en maintenant la société Iago dans les locaux loués après l'expiration du bail.
Faits : La société Iago, locataire des locaux appartenant à la SCI Marie, a donné un congé pour le 31 juillet 2009. La SCI Marie a contesté ce congé. Par la suite, la société Iago a été mise en redressement judiciaire et l'administrateur judiciaire a été désigné. La SCI Marie a demandé à la société Iago de libérer les lieux pour le 31 juillet, mais s'est désistée de sa demande en nullité du congé et a accepté celui-ci. Les lieux ont finalement été libérés le 1er novembre 2009. La SCI Marie a alors assigné la société Iago et l'administrateur judiciaire en réparation du préjudice subi du fait de l'impossibilité de relouer les locaux avant le début de l'année scolaire suivante et en paiement du coût des travaux de remise en état.
Procédure : La SCI Marie a formulé des demandes contre la société Iago et l'administrateur judiciaire. L'arrêt attaqué a déclaré irrecevables ces demandes et a rejeté les demandes contre l'administrateur judiciaire à titre personnel.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les demandes de la SCI Marie sont recevables et si l'administrateur judiciaire a commis une faute en maintenant la société Iago dans les locaux loués après l'expiration du bail.
Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt attaqué. Elle considère que la créance du bailleur relative aux travaux de remise en état n'est la contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant la période d'observation que si les dégradations ont été commises pendant cette période. En l'espèce, les lieux ont été restitués après le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire, donc la créance de remise en état n'est pas une créance au titre de prestations fournies après le jugement d'ouverture. De plus, la Cour estime que les dommages-intérêts demandés par la SCI Marie pour la perte de la chance de relouer les locaux n'ont pas pour contrepartie une prestation fournie au débiteur, car la SCI Marie a été réglée des loyers et indemnités d'occupation pendant la période en question. Enfin, la Cour considère qu'il n'y a pas de faute de la part de l'administrateur judiciaire, car il a réglé les indemnités d'occupation et la poursuite de l'exploitation a été décidée par le tribunal.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que les créances du bailleur relatives aux travaux de remise en état ne sont payées à leur échéance que si les dégradations ont été commises pendant la période d'observation. De plus, elle précise que les dommages-intérêts pour la perte de la chance de relouer les locaux ne sont pas une créance au titre de prestations fournies pendant la période d'observation si le bailleur a été réglé des loyers et indemnités d'occupation. Enfin, la Cour rappelle que l'administrateur judiciaire n'engage pas sa responsabilité s'il maintient le débiteur dans les locaux loués pendant un délai raisonnable après l'expiration du bail, tant que les indemnités d'occupation sont réglées et que la poursuite de l'exploitation a été décidée par le tribunal.
Textes visés : Article L. 622-17 du Code de commerce, article 1382 du Code civil.
Article L. 622-17 du Code de commerce, article 1382 du Code civil.