Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation en date du 30 mars 2017 concerne la validité d'une clause d'un bail commercial qui prévoit la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même en cas de valeur locative inférieure.
Faits : La société Merygreg a donné à bail des locaux commerciaux à la société Wathever. Le bail comportait une clause selon laquelle le preneur renonce pendant toute la durée du bail à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, même en cas de valeur locative inférieure. La société Wathever a demandé la révision du loyer à la baisse sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce.
Procédure : La société Wathever a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris qui a fixé le loyer révisé au montant du loyer contractuel initial.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la clause du bail, qui prévoit la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel, est valable.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Paris. Elle a jugé que la clause litigieuse faisait échec aux dispositions de l'article L. 145-39 du code de commerce, qui prévoit la révision du loyer à la valeur locative en cas de clause d'échelle mobile. La renonciation du preneur à son droit d'obtenir la révision ne pouvait valablement intervenir qu'une fois ce droit acquis, soit après le constat d'une augmentation du loyer de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile.
Portée : La Cour de cassation rappelle que les clauses qui ont pour effet de faire échec au réajustement du loyer en vigueur à la valeur locative sont nulles et de nul effet. Elle affirme que la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne peut intervenir qu'une fois le droit à la révision acquis. Ainsi, la clause du bail qui prévoit une renonciation anticipée à la révision du loyer à la valeur locative est invalide.
Textes visés : Article L. 145-15, L. 145-39 du code de commerce.
Article L. 145-15, L. 145-39 du code de commerce.