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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation en date du 27 octobre 2016 porte sur la question de la qualité de vendeur professionnel d'une société civile immobilière (SCI) dans le cadre d'une vente immobilière. La Cour de cassation se prononce sur les critères permettant de qualifier une SCI de vendeur professionnel et sur les conséquences de cette qualification en matière de garantie des vices cachés.

Faits : La société civile immobilière Moxilotte (la SCI) a acquis un immeuble qu'elle a fait rénover et a vendu un appartement sur deux niveaux, dont un niveau de sous-sol, à Mme [T]. Après avoir constaté une importante humidité en sous-sol, Mme [T] a assigné la SCI en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Procédure : La cour d'appel de Chambéry a prononcé la résolution de la vente et condamné la SCI à restituer le prix et les frais de la vente, ainsi qu'à payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts. La SCI a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la SCI peut être qualifiée de vendeur professionnel, ce qui aurait pour conséquence d'exclure l'application de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente et de permettre à l'acheteur de se prévaloir de la garantie des vices cachés.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi de la SCI et confirme l'arrêt de la cour d'appel. Elle considère que la SCI peut être qualifiée de vendeur professionnel en se basant sur les éléments suivants : la nature spéculative de l'opération immobilière, le fait que la SCI a immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière et le caractère professionnel de son objet social. La Cour de cassation estime également que la SCI ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente, car elle ne pouvait ignorer l'impropriété à l'usage d'habitation du sous-sol sans travaux d'isolation.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que la qualification de vendeur professionnel d'une SCI ne dépend pas uniquement de son objet social, mais peut également être établie en se basant sur d'autres éléments, tels que la nature spéculative de l'opération immobilière. Elle rappelle également que la clause de non-garantie insérée dans l'acte de vente ne peut être opposée par un vendeur professionnel si celui-ci connaissait le vice ou était censé le connaître.

Textes visés : Articles 1641 et 1643 du code civil.

Articles 1641 et 1643 du code civil.

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