Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 26 novembre 2015, concerne une action en indemnisation des copropriétaires d'un immeuble pour des désordres et des malfaçons affectant les parties communes ainsi que pour une différence de superficie de leurs appartements par rapport à celle mentionnée dans les actes de vente.
Faits : M. Z a vendu des appartements d'un immeuble dont il devait assurer la rénovation. Le syndicat des copropriétaires de la résidence a assigné le vendeur en indemnisation des désordres affectant les parties communes. Les copropriétaires ont également assigné M. Z et M. A, architecte, en reprise des désordres et indemnisation pour une différence de superficie de leurs appartements.
Procédure : Après expertise ordonnée en référé, le tribunal de grande instance de Perpignan a déclaré les copropriétaires déchus de leur droit à agir et irrecevables en leurs demandes en diminution du prix pour différence de superficie et en remboursement des droits et honoraires de notaire. La cour d'appel de Montpellier a confirmé cette décision.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si les copropriétaires pouvaient agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en cas de différence de superficie de leurs appartements.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel en rejetant les pourvois des copropriétaires. Elle a considéré que lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Par conséquent, les demandes des copropriétaires fondées sur l'article 1604 du code civil étaient irrecevables.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que l'action en cas de différence de superficie d'un lot de copropriété est soumise au régime de prescription particulier prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Les copropriétaires ne peuvent pas agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Ils doivent se conformer aux dispositions spécifiques de la loi Carrez.
Textes visés : Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, article 1604 du code civil.
Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, article 1604 du code civil.