Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 23 mai 2013, concerne un litige entre la société Informatique et sécurité (la société SIS), locataire, et la SCI Allegresse, nu-propriétaire, et M. X... et Mme Y..., usufruitiers, bailleurs. La question soulevée est celle de la résiliation du bail et du paiement des loyers en raison de troubles de jouissance causés par des infiltrations d'eau de pluie. La Cour de cassation casse et annule partiellement l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse, et renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel.
Faits : La SCI Allegresse, M. X... et Mme Y... ont donné en location des locaux commerciaux à la société SIS par un bail de vingt-quatre mois. Des infiltrations d'eau de pluie en toiture ont été constatées, ce qui a perturbé la jouissance paisible des lieux loués. La société SIS a assigné les bailleurs en référé pour obtenir la remise en état du local.
Procédure : Le juge des référés a saisi le tribunal de grande instance, suite aux demandes de résiliation du bail et d'allocation de sommes formulées par les parties. La cour d'appel de Toulouse a rendu un arrêt, contre lequel la société SIS a formé un pourvoi en cassation.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les troubles de jouissance causés par les infiltrations d'eau de pluie justifient la résiliation du bail et le non-paiement des loyers.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le premier moyen du pourvoi, qui contestait le non-paiement des loyers par la société SIS. En revanche, elle casse et annule l'arrêt de la cour d'appel sur le second moyen, relatif à la demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance. La cour d'appel n'ayant pas liquidé les préjudices subis par les bailleurs et le preneur, elle a violé les dispositions de l'article 1290 du code civil.
Portée : La décision de la Cour de cassation rappelle que le preneur peut opposer une exception d'inexécution au bailleur en cas de troubles de jouissance causés par des défauts dans les locaux loués. Cependant, la cour d'appel doit évaluer les préjudices subis par les parties avant de procéder à une compensation entre les indemnités dues. Dans cette affaire, la cour d'appel n'ayant pas liquidé les préjudices, la Cour de cassation renvoie l'affaire devant une autre cour d'appel pour qu'elle statue à nouveau.
Textes visés : Article 1290 du code civil.
Article 1290 du code civil.