Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 20 mai 2015, porte sur la révision triennale du loyer d'un bail commercial contenant une clause d'échelle mobile.
Faits : La Société nationale des chemins de fer français (SNCF) a pris à bail des locaux commerciaux à usage de bureaux appartenant à la société Cofitem-Cofimur. La SNCF a demandé la révision du loyer qui était fixé à 3 815 439 euros par an, après application de la clause d'échelle mobile. Elle a proposé que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative annuelle des biens, soit 3 256 335 euros, et a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer révisé à cette somme.
Procédure : La SNCF a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 octobre 2013 qui a rejeté sa demande de révision du loyer.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si, en présence d'une clause d'échelle mobile dans un bail commercial, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice légal applicable.
Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi de la SNCF. Elle considère que, en présence d'une clause d'indexation régulièrement appliquée, le loyer en vigueur est le résultat de l'application de cette clause qui fait référence à un indice légal. Ainsi, à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L. 145-38 du code de commerce. La Cour de cassation précise que l'article L. 145-38 écarte la référence à la valeur locative et institue le loyer indexé comme un plafond, sans définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que, en présence d'une clause d'échelle mobile dans un bail commercial, le loyer révisé ne peut être fixé à la valeur locative que dans certaines situations spécifiques prévues par la loi, notamment en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ou d'augmentation de plus de 25% du loyer par le jeu de la clause d'échelle mobile. La Cour de cassation rappelle que l'article L. 145-38 du code de commerce établit un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative et fixe des limites à la révision triennale du loyer.
Textes visés : Article L. 145-38 du code de commerce.
Article L. 145-38 du code de commerce.