Cass. 3e Civ., 15 octobre 2015, n° 14-20.400, (P)

ACCROCHE : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 15 octobre 2015, porte sur la question de l'opposabilité d'une clause résolutoire de plein droit insérée dans un contrat de vente immobilière aux sous-acquéreurs et aux créanciers bénéficiant d'un privilège de prêteur de deniers.

FAITS : Par acte authentique du 30 décembre 2008, la SCI Amiguet a vendu à la société Alfim vingt-cinq lots de copropriété d'un immeuble à usage de maison de retraite. L'acte prévoyait un paiement en partie à terme et une clause résolutoire. La SCI Amiguet a fait délivrer deux commandements de payer le solde du prix à la société Alfim, restés infructueux. La SCI Amiguet et la société Ma Résidence, locataire commerciale, ont assigné la société Alfim en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts.

PROCÉDURE : La cour d'appel a rejeté la demande de résolution de la vente de l'ensemble des vingt-cinq lots et n'a accueilli cette demande que pour les neuf lots non revendus. Elle a également déclaré opposable aux sous-acquéreurs le privilège de prêteur de deniers dont bénéficiaient les banques.

QUESTION DE DROIT : La clause résolutoire de plein droit insérée dans un contrat de vente doit-elle être publiée pour être opposable aux sous-acquéreurs et aux créanciers bénéficiant d'un privilège de prêteur de deniers ?

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION : La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel. Elle a considéré que la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente n'était pas opposable aux sous-acquéreurs, car elle n'avait pas fait l'objet d'une publication spéciale au service de la publicité foncière. En revanche, elle a jugé que le privilège de prêteur de deniers dont bénéficiaient les banques était opposable à la SCI Amiguet, car celle-ci n'avait pas publié son propre privilège et avait renoncé expressément à son rang au profit des créanciers.

PORTÉE : La décision de la Cour de cassation confirme que la clause résolutoire de plein droit insérée dans un contrat de vente immobilière doit être publiée pour être opposable aux tiers, y compris aux sous-acquéreurs. Elle rappelle également que le privilège de prêteur de deniers est opposable aux tiers, sauf si ces derniers ont publié leur propre privilège et renoncé expressément à leur rang au profit du créancier bénéficiaire du privilège.

TEXTES VISÉS : Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, articles 28-1°, 28-2° et 30-1° ; Code civil, articles 1134, 1184, 1654, 1656, 1984, 2374 et 2393.