Cass. 3e Civ., 15 octobre 2014, n° 13-20.085, (P)

Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 15 octobre 2014, porte sur la qualification d'un bail conclu entre la société Compagnie pétrolière de l'Est (CPE) et la SCI le Fonds des petrons (SCI). La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le bail conclu entre les parties est un bail précaire ou un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Faits : La société CPE et la SCI ont décidé de mettre fin à leur bail commercial qui arrivait à terme le 18 juin 2009. Par une convention du 18 mai 2006, la SCI a donné à bail les mêmes locaux à la société CPE pour une durée de deux ans. La société CPE a donné congé pour le 31 décembre 2008, mais la SCI a contesté la validité de ce congé et réclamé le paiement des loyers postérieurs à cette date.

Procédure : La SCI a saisi le tribunal pour obtenir le paiement des loyers postérieurs au 31 décembre 2008. Le tribunal a fait droit à sa demande. La société CPE a alors formé un pourvoi en cassation.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le bail conclu entre les parties est un bail précaire ou un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que la convention du 18 mai 2006, qui faisait suite à un bail commercial résilié d'un commun accord avant son terme, ne pouvait déroger au statut que par application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce. La Cour de cassation constate que les parties avaient convenu que la durée de la première période triennale du bail devenu commercial expirait le 31 décembre 2008. Elle en déduit que la société locataire est redevable des loyers postérieurs au 31 décembre 2008.

Portée : La Cour de cassation confirme que la convention conclue entre les parties est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Elle rappelle que pour qu'il y ait une convention d'occupation précaire, il faut qu'il y ait une fragilité du droit de l'occupant résultant de l'incertitude sur la durée de l'occupation et des circonstances légitimant la précarité. En l'espèce, la Cour de cassation estime que ces conditions ne sont pas remplies et que la convention doit donc être qualifiée de bail commercial.

Textes visés : Article L. 145-5 du code de commerce, article L. 145-1 du code de commerce, article 1134 du code civil.