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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 11 février 2016, porte sur la question de savoir si tous les locaux à usage d'habitation d'un immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements, conditionnant l'exercice du droit de préemption des locataires.

Faits : M. [G] et M. et Mme [C] ont pris à bail un appartement dans un immeuble appartenant à plusieurs propriétaires. Ces derniers ont vendu l'immeuble en entier à la société Paris 9e 46 rue de Provence. Les locataires ont alors assigné la société Paris 9e et les propriétaires afin d'obtenir l'annulation de la vente, soutenant que celle-ci avait été réalisée en violation de leur droit de préemption.

Procédure : Les locataires ont formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris, qui a rejeté leur demande.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si tous les locaux à usage d'habitation de l'immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements, conditionnant l'exercice du droit de préemption des locataires.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que seuls les logements susceptibles d'être offerts à la location et présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 doivent être pris en compte pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l'article 10-1, I, A, de la loi du 31 décembre 1975. La Cour relève que les chambres de service du 6ème étage de l'immeuble ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et que l'immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente à la société Paris 9e. Par conséquent, les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n'avaient pas à être mises en œuvre.

Portée : La Cour de cassation précise que seuls les logements répondant aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 doivent être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements. Les locaux qui ne remplissent pas ces critères ne peuvent pas être considérés comme des logements au sens de la loi du 31 décembre 1975. Ainsi, dans le cas présent, les chambres de service du 6ème étage de l'immeuble ne pouvaient pas être prises en compte pour le calcul du seuil de dix logements, car elles ne répondaient pas aux critères de décence. Cette décision permet de clarifier la notion de logement dans le cadre du droit de préemption des locataires.

Textes visés :
- Article 10-1, I, A de la loi du 31 décembre 1975
- Décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence des logements

- Article 10-1, I, A de la loi du 31 décembre 1975
- Décret du 30 janvier 2002 sur les normes de décence des logements

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