Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 9 juillet 2014, porte sur l'interprétation de l'article L. 145-39 du code de commerce relatif à la révision du loyer dans un bail commercial assorti d'une clause d'échelle mobile.
Faits : La société Réseau de transport d'électricité (RTE) est locataire de locaux commerciaux appartenant à la société civile immobilière 1 Terrasse Bellini. Le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile. Suite à une modification de la surface des lieux loués, les parties ont signé un avenant au bail fixant un nouveau prix du loyer à compter du 1er janvier 2007. RTE demande la révision du loyer en invoquant une augmentation de plus d'un quart par le jeu de la clause d'échelle mobile.
Procédure : RTE saisit le juge des loyers commerciaux pour demander la révision du loyer. Le juge rejette sa demande. RTE fait appel de cette décision. La cour d'appel de Versailles rejette également la demande de révision du loyer.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si l'avenant au bail constitue un nouveau prix fixé contractuellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel de Versailles. Elle considère que la cour d'appel a violé l'article L. 145-39 du code de commerce en retenant que le loyer indexé réclamé devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l'indice. La cour d'appel aurait dû comparer le dernier prix fixé par les parties, hors indexation, au prix du loyer obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile.
Portée : La Cour de cassation rappelle que pour déterminer la variation d'un quart du loyer, il convient de comparer le dernier prix fixé par les parties, hors indexation, au prix du loyer obtenu par le jeu de la clause d'échelle mobile. Ainsi, dans le cas présent, l'avenant au bail ne constitue pas un nouveau prix fixé contractuellement et la demande de révision du loyer de RTE peut prospérer.
Textes visés : Article L. 145-39 du code de commerce.
Article L. 145-39 du code de commerce.