Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 9 avril 2014, concerne l'application d'une clause de droit de préemption dans un contrat de bail commercial.
Faits : La société Laboratoire Fuca, devenue Laboratoire Hépatoum, a pris à bail des locaux commerciaux dans un immeuble appartenant à M. et Mme X. Le bail contenait une clause de droit de préemption accordant à la société preneuse un droit de préférence en cas de vente des locaux loués. L'immeuble a été vendu en totalité à la société Brenor. La société Laboratoire Hépatoum a alors assigné les propriétaires et la société Brenor en annulation de la vente, soutenant que celle-ci avait été réalisée en fraude de son droit de préemption.
Procédure : La société Laboratoire Hépatoum a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 février 2013 qui l'a déboutée de ses demandes.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la clause de droit de préemption dans le bail commercial peut s'appliquer lorsque la vente concerne la totalité de l'immeuble et non seulement les locaux loués.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que la clause de droit de préemption ne peut pas s'appliquer dans le cas présent, car la vente portait sur la totalité de l'immeuble, comprenant des parties à usage d'habitation et des parties à usage de commerces. Selon la Cour, l'application de la clause ne peut pas imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que le droit de préemption dans un bail commercial doit s'interpréter de manière restrictive. Il ne peut pas imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes. Ainsi, lorsque la vente concerne la totalité de l'immeuble, le droit de préemption ne peut pas être exercé sur les seuls locaux loués.
Textes visés : Article 1134 du code civil.
Article 1134 du code civil.