Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 8 mars 2018, concerne une affaire opposant la société Pays d'Aix habitat à plusieurs locataires. La question soulevée est celle de la prescription de l'action en répétition des charges locatives indûment perçues par le bailleur.
Faits : Les locataires, Mme Z..., M. A..., Mme B..., M. H... B... et Mme C..., ont saisi le tribunal d'une demande de remboursement d'un trop-perçu de charges locatives.
Procédure : Les jugements rendus en dernier ressort par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence ont été attaqués par la société Pays d'Aix habitat devant la Cour de cassation.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est celle de la prescription de l'action en répétition des charges locatives.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation casse partiellement les jugements rendus par le tribunal d'instance d'Aix-en-Provence. Elle estime que le tribunal a violé les textes en rejetant la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action pour les charges de l'année 2011 et en condamnant le bailleur à payer les sommes réclamées par les locataires au titre des salaires des agents d'entretien.
Portée : La Cour de cassation rappelle que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Elle précise que le point de départ du délai de prescription est la date du paiement de chaque somme indue. La Cour de cassation rappelle également que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40% de leur montant lorsque le gardien ou concierge n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets.
Textes visés : Article 68 de la loi du 1er septembre 1948, articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, article 2224 du code civil, article 23 de la loi du 6 juillet 1989, article 2 du décret du 26 août 1987.
Article 68 de la loi du 1er septembre 1948, articles L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, article 2224 du code civil, article 23 de la loi du 6 juillet 1989, article 2 du décret du 26 août 1987.