Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 6 mars 2013, concerne la question de la répartition des charges de réparation entre le bailleur et le locataire dans le cadre d'un bail commercial.
Faits : Mme X, propriétaire d'un local commercial, l'a donné en location à la société Terra Nostra voyages. Le bail stipulait que le locataire était responsable de l'entretien, des réparations et des remplacements nécessaires, y compris les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil. La propriétaire a réclamé au locataire le paiement de travaux de ravalement, de réparation de toiture et de remplacement de chaudière collective de l'immeuble.
Procédure : La propriétaire a délivré un commandement de payer au locataire. Le litige a été porté devant la cour d'appel de Reims qui a condamné le locataire au paiement des sommes réclamées. Le locataire a formé un pourvoi en cassation.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si les stipulations du contrat de bail commercial mettaient à la charge du locataire les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif de l'immeuble.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Reims. Elle a considéré que la cour d'appel avait violé les articles 1134 et 1754 du code civil en condamnant le locataire au paiement des travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif, sans constater que ces travaux étaient expressément prévus dans le contrat de bail.
Portée : La Cour de cassation rappelle que les clauses dérogatoires au droit commun doivent être interprétées strictement. En l'absence de clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations de l'immeuble collectif, celles-ci doivent rester à la charge du bailleur. Ainsi, les travaux de ravalement, de toiture et de chauffage collectif ne peuvent être imputés au locataire que s'ils sont expressément prévus dans le contrat de bail.
Textes visés : Article 1134 du code civil (sur les conventions légalement formées), article 1754 du code civil (sur les réparations locatives).
Article 1134 du code civil (sur les conventions légalement formées), article 1754 du code civil (sur les réparations locatives).