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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 3 novembre 2016, porte sur la question de la fixation du loyer d'un bail commercial comportant une clause de loyer binaire. La Cour de cassation rappelle que cette clause n'empêche pas le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement du bail.

Faits : Le 2 avril 2001, la société Unibail, aux droits de laquelle se trouve la SCI Marveine, a donné à bail à la société San Marina des locaux commerciaux pour une durée de dix ans. Le bail stipule un loyer composé d'un loyer de base minimum et d'un loyer additionnel représentant 8% du chiffre d'affaires de la locataire. En cas de renouvellement, le bail prévoit que le loyer de base sera fixé selon la valeur locative déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui sera substitué. En cas de désaccord, le loyer de base sera fixé judiciairement selon les modalités prévues par la législation en vigueur.

Procédure : La société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti. La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande de la SCI Marveine, au motif que la clause de loyer binaire était incompatible avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la clause de loyer binaire empêche le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement du bail.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel, au motif que la clause de loyer binaire n'empêche pas le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement du bail. La Cour de cassation rappelle que le juge des loyers commerciaux peut prendre en compte les éléments étrangers à l'énumération de l'article L. 145-33 du Code de commerce, notamment un pourcentage sur le chiffre d'affaires réalisé par le preneur.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que la clause de loyer binaire n'empêche pas le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement du bail. Le juge des loyers commerciaux peut prendre en compte les éléments spécifiques prévus par le contrat, en plus des critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce.

Textes visés : Article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-33 du code de commerce.

Article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article L. 145-33 du code de commerce.

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