Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 2 mars 2017, porte sur la question de l'indemnisation d'une perte d'exploitation suite à des désordres affectant un bien loué.
Faits : Selon le bail commercial conclu entre M. Y... et la société Privilège Hôtels et Resorts, cette dernière est locataire de locaux qu'elle a sous-loués à la société Privilège Apart-Hôtels Toulouse. Le bail prévoyait une clause de suspension du loyer en cas d'événement exceptionnel affectant la résidence et empêchant une occupation normale des biens. Des désordres de nature décennale ont été constatés, mais l'assureur dommages-ouvrage a refusé d'indemniser la société locataire pour la perte de sous-loyers.
Procédure : Le bailleur a demandé la condamnation du preneur principal au paiement des loyers et charges suspendus, tandis que le preneur a demandé la condamnation du bailleur à lui garantir la perte des sous-loyers. Le tribunal d'instance de Toulouse a rejeté la demande en indemnisation de la société locataire, considérant que les désordres relevaient de la garantie dommages-ouvrage et que la clause de subrogation ne permettait pas d'exonérer le bailleur de sa garantie légale.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la clause de subrogation du preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages-ouvrage pouvait exonérer le bailleur de sa garantie légale en cas de désordres affectant le bien loué.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a cassé le jugement du tribunal d'instance de Toulouse. Elle a considéré que la clause de subrogation du preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages-ouvrage n'exonérait pas le bailleur de sa garantie légale prévue à l'article 1721 du code civil. Par conséquent, la demande en indemnisation de la société locataire pour la perte d'exploitation aurait dû être accueillie.
Portée : La décision de la Cour de cassation rappelle que la clause de subrogation du preneur dans les droits du bailleur envers l'assureur dommages-ouvrage ne peut pas exonérer le bailleur de sa garantie légale en cas de vices ou défauts de la chose louée. Ainsi, le bailleur reste tenu de garantir le preneur et de l'indemniser en cas de perte résultant de ces vices ou défauts.
Textes visés : Article 1721 du code civil.
Article 1721 du code civil.