Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 29 mars 2017, concerne une action en responsabilité et en indemnisation intentée par l'acquéreur d'un bien immobilier à l'encontre de l'agent immobilier et du notaire. La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'agent immobilier et le notaire avaient failli à leurs devoirs d'information et de conseil en ne prévenant pas l'acquéreur de l'incompatibilité du classement de l'immeuble avec l'activité professionnelle qu'il projetait d'y exercer.
Faits : L'acquéreur, une association prestataire de conseil et de formation en fiscalité et en gestion des entreprises, avait acquis un bien immobilier par l'intermédiaire d'un agent immobilier. L'acquéreur avait pour projet d'utiliser ce bien à des fins professionnelles, mais il a été informé par les services de l'urbanisme que le classement administratif du bien ne permettait pas cette utilisation. L'acquéreur a alors assigné l'agent immobilier, le notaire et l'assureur du notaire en responsabilité et en indemnisation du retard apporté à la réalisation de son projet.
Procédure : L'acquéreur a formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 9 juillet 2015, qui avait rejeté ses demandes indemnitaires dirigées contre l'agent immobilier, le notaire et son assureur. La Cour de cassation a été saisie de ce pourvoi.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'agent immobilier et le notaire avaient failli à leurs devoirs d'information et de conseil en ne prévenant pas l'acquéreur de l'incompatibilité du classement de l'immeuble avec l'activité professionnelle qu'il projetait d'y exercer.
Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l'acquéreur. Elle a considéré que l'agent immobilier ne pouvait être tenu responsable de l'acquisition d'un bien immobilier destiné à l'habitation, puisque l'acquéreur avait lui-même déclaré vouloir affecter le bien à cet usage. De plus, la Cour a estimé que l'agent immobilier n'avait pas failli à ses obligations d'investigation et d'information, puisqu'il avait été maintenu dans l'ignorance de la destination particulière que l'acquéreur projetait de donner à l'immeuble. Quant au notaire, la Cour a considéré qu'il n'était pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l'immeuble vendu, à moins qu'il n'ait pu raisonnablement l'ignorer. Dans cette affaire, le notaire n'avait pas été informé du projet d'utilisation professionnelle du bien par l'acquéreur, et il ne pouvait donc pas être tenu responsable du retard apporté à la réalisation de ce projet.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que l'agent immobilier et le notaire ne peuvent être tenus responsables de l'incompatibilité du classement d'un bien immobilier avec l'activité professionnelle projetée par l'acquéreur, si celui-ci n'a pas informé ces professionnels de son projet spécifique. Les professionnels de l'immobilier et du notariat ne sont pas tenus de deviner les intentions des acquéreurs et ne peuvent être responsables que des informations qu'ils ont effectivement reçues.
Textes visés : Article 1147 du Code civil (obligation de réparation du préjudice causé par une faute), article 1382 du Code civil (responsabilité civile extracontractuelle).
Article 1147 du Code civil (obligation de réparation du préjudice causé par une faute), article 1382 du Code civil (responsabilité civile extracontractuelle).