ACCROCHE : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 19 décembre 2013, porte sur la nullité d'un contrat de mandat de vente immobilier et sur la demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers.
FAITS : M. et Mme X ont confié à la société Z M. immobilier deux mandats de vente non exclusifs portant sur une villa et un terrain constructible. Après avoir reçu une offre d'achat pour ces biens, les époux X ont refusé l'offre et révoqué les mandats. L'agence immobilière a alors assigné les époux X en dommages-intérêts pour révocation abusive des mandats.
PROCÉDURE : En première instance, l'agence immobilière a demandé une indemnité équivalente aux commissions dont elle s'estimait privée. Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de mandat n° 190 et a débouté l'agence de sa demande de dommages-intérêts. L'agence a fait appel de cette décision.
QUESTION DE DROIT : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le contrat de mandat de vente est nul et si l'agence immobilière peut obtenir des dommages-intérêts pour révocation abusive des mandats.
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION : La Cour de cassation confirme la nullité du contrat de mandat n° 190, car il ne comporte aucun objet certain au sens des articles 1108 et 1129 du code civil. En revanche, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel en ce qu'il déboute l'agence immobilière de sa demande de dommages-intérêts pour révocation abusive du mandat n° 189. Elle renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Lyon.
PORTÉE : La Cour de cassation rappelle que pour être valable, une obligation contractuelle doit avoir un objet déterminé ou au moins déterminable selon les seules énonciations de l'acte. En l'espèce, le mandat de vente n° 190 était imprécis quant à la partie du terrain à détacher et ne donnait aucune indication sur les conditions de desserte du terrain. En revanche, le mandat de vente n° 189 était valable car il permettait de déterminer l'objet de l'engagement, malgré son manque de précision.
TEXTES VISÉS : Articles 1108, 1129 et 1984 du code civil.