La décision de la Cour de cassation en date du 7 janvier 2021, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la portée d'une clause de détermination des parties privatives dans un règlement de copropriété.
M. F... et M. E... sont respectivement nu-propriétaire et usufruitier d'un appartement constituant le lot n° 10, tandis que la SCI du Merle est propriétaire de l'appartement contigu constituant le lot n° 9 d'un immeuble en copropriété classé monument historique. L'assemblée générale des copropriétaires a décidé la réalisation de travaux d'étanchéité des terrassons et de réfection des balustres et pots-à-feu, en mettant à la charge des copropriétaires des lots n° 9 et 10 le financement de ces travaux.
Les copropriétaires des lots n° 9 et 10 ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de certaines résolutions de l'assemblée générale, soutenant que les terrassons, balustres et vases Médicis constituaient des parties communes de l'immeuble.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les terrassons, balustres et vases Médicis doivent être considérés comme des parties privatives ou des parties communes de l'immeuble.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que la cour d'appel a interprété souverainement le règlement de copropriété et a conclu que les balcons du 4ème étage, comprenant les terrassons, balustres et vases Médicis, étaient des parties privatives dépendant des lots n° 9 et 10. Par conséquent, seuls les copropriétaires de ces lots sont tenus de contribuer au financement des travaux de restauration.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que le classement des parties d'immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes, tel que prévu par un règlement de copropriété, exclut l'application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, lorsque le règlement de copropriété prévoit que certaines parties sont des parties privatives, il n'est pas nécessaire de se référer aux règles supplétives de la loi. La Cour de cassation rappelle également que les juges du fond ont le pouvoir souverain d'interpréter le règlement de copropriété pour déterminer la nature des parties en litige.
Textes visés : Articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
: 3e Civ., 29 octobre 1973, pourvoi n° 72-12.531, Bull. 1973, III, n° 552 (cassation) ; 3e Civ., 14 février 1990, pourvoi n° 88-17.781, Bull.1990, III, n° 49 (cassation).