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La Cour de cassation, dans un arrêt du 26 octobre 2022, a statué sur la prescription de l'action en responsabilité d'un acquéreur contre le vendeur et son mandataire pour manquement à l'obligation d'information ou de conseil dans le cadre d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation.

Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur a acheté un appartement dans une résidence à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation. Il a financé son acquisition par un prêt immobilier et a donné le bien en bail commercial. Plus tard, l'exploitant a notifié à l'acquéreur son intention de résilier le bail en raison de la baisse de rentabilité de l'appartement.

L'acquéreur a assigné le vendeur, son mandataire, ainsi que les sociétés de prêt et d'assurance en nullité pour dol de la vente et du prêt, ou subsidiairement en indemnisation des préjudices résultant du manquement à l'obligation d'information ou de conseil.

La question posée à la Cour de cassation était de déterminer le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité de l'acquéreur.

La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel qui avait déclaré prescrite l'action en responsabilité de l'acquéreur. Elle a jugé que le délai de prescription court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. La Cour a estimé que, dans le cas d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Ainsi, le point de départ de la prescription ne pouvait pas être fixé à la date de conclusion du contrat de vente.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation rappelle que le délai de prescription de l'action en responsabilité court à partir de la réalisation du dommage ou de sa révélation à la victime. Dans le cas d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le dommage pour l'acquéreur ne peut être manifesté que par des faits révélant l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.

Textes visés : Article L. 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

 : 1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, Bull. 2010, I, n° 62 (cassation) ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, Bull. 2017, II, n° 102 (cassation partielle), et l'arrêt cité.

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