3e Civ., 25 janvier 2023, n° 21-19.089, (B), FS

Cet arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 25 janvier 2023, porte sur le refus de renouvellement d'un bail commercial et la question de l'indemnisation du locataire pour la perte de son chiffre d'affaires.

En 2005 et 2007, la société civile immobilière Span a consenti deux baux commerciaux à Mme L. portant sur des locaux à usage d'hôtel, bar restaurant et organisation de réception. Suite à une décision de résiliation des baux, la locataire a été expulsée des locaux en 2017.

La locataire a assigné la bailleresse en annulation des commandements et du procès-verbal d'expulsion, en réintégration et en indemnisation des préjudices subis. La procédure a été convertie en liquidation judiciaire de la locataire.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le locataire peut être indemnisé pour la perte de son chiffre d'affaires depuis la date de son expulsion, en raison du refus de renouvellement du bail commercial.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel qui avait rejeté la demande de condamnation de la bailleresse au titre de la perte de chiffre d'affaires. La Cour de cassation rappelle que le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Elle estime que la privation de la possibilité de poursuivre une activité commerciale dans les locaux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction cause un préjudice au locataire, et que ce préjudice doit être évalué par le juge.

Portée : La portée de la cassation est limitée au rejet de la demande en paiement de la perte de chiffre d'affaires pour la période allant d'avril 2016 à la fin de l'année 2020. La Cour de cassation renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Paris pour qu'elle statue à nouveau sur cette demande. Cette décision confirme le droit du locataire évincé au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction et reconnaît le préjudice causé par la privation de la possibilité de poursuivre une activité commerciale.