La décision de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2022, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de l'attribution d'une provision au bailleur d'un logement situé dans une résidence de tourisme, suite à la suspension du paiement des loyers par le locataire en raison des mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19.
Trois baux commerciaux ont été consentis par les bailleurs à la société Odalys résidences, portant sur divers lots situés dans deux résidences de tourisme. En raison des mesures sanitaires, la locataire a cessé son activité dans les résidences concernées pendant une période donnée et a informé les bailleurs de sa décision d'interrompre le paiement du loyer et des charges pendant cette période.
Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l'arriéré locatif. La cour d'appel a condamné la locataire à payer une provision à chacun des bailleurs.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'obligation de payer les loyers était sérieusement contestable au regard de la clause de suspension du paiement des loyers prévue dans le bail commercial.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a considéré que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, liée à la lutte contre la propagation du virus Covid-19, ne pouvait être imputé aux bailleurs et ne constituait pas une circonstance affectant le bien loué. La Cour a également relevé que la clause de suspension du loyer prévue dans le bail ne pouvait s'appliquer que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur, ou en raison d'un désordre ou d'une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué. La condition de suspension des loyers, qui exigeait la couverture par les assureurs, n'étant pas remplie, l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que les mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 ne peuvent être imputées aux bailleurs et ne constituent pas une circonstance affectant le bien loué. Elle rappelle également que la clause de suspension du paiement des loyers doit être interprétée strictement et ne s'applique que dans les cas prévus par le contrat.
Textes visés : Article 835 du code de procédure civile.
: 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, Bull., (rejet).