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La décision de la Cour de cassation du 23 juin 2021, rendue par la 3e Chambre civile, sous le numéro 20-17.554, porte sur une promesse unilatérale de vente et la possibilité pour le promettant de se rétracter après la levée de l'option par les bénéficiaires.

Le 1er avril 1999, M. B et Mme K ont consenti à M. et Mme R une promesse de vente d'un appartement et d'une partie de la cour indivise. La levée de l'option ne pouvait être effectuée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Mme E. Suite à son divorce, Mme K s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010. Après le décès de Mme E, M. et Mme R ont levé l'option le 8 janvier 2011 et ont assigné Mme K en réalisation de la vente.

La cour d'appel de Lyon, dans son arrêt du 19 mai 2020, a déclaré la vente parfaite, malgré la rétractation de Mme K, au motif que les consentements des parties s'étaient rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires. Mme K a formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la rétractation du promettant après la levée de l'option par les bénéficiaires constitue une circonstance propre à empêcher la formation de la vente.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que, selon les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, l'obligation du promettant dans une promesse unilatérale de vente ne constituait qu'une obligation de faire. Cependant, elle précise que la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient les éléments essentiels du contrat définitif. Ainsi, la Cour de cassation retient que le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation clarifie le régime juridique de la promesse unilatérale de vente. Elle établit que le promettant, en signant une telle promesse, s'engage définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de se rétracter, sauf si des clauses spécifiques prévoient le contraire. Ainsi, la rétractation du promettant après la levée de l'option par les bénéficiaires ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente.

Textes visés : Articles 1101, 1134, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1583 du code civil.

 : En sens contraire : 3e Civ., 11 mai 2011, pourvoi n° 10-12.875, Bull. 2011, III, n° 77 (cassation), et l'arrêt cité ; A rapprocher : 3e Civ., 17 octobre 2019, pourvoi n° 19-40.028, (QPC - Non-lieu à renvoi au Conseil constitutionnel).

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