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La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2020, a statué sur la possibilité pour un bailleur de demander unilatéralement l'exécution d'un bail résilié après qu'une ordonnance de référé ait suspendu les effets d'une clause résolutoire et accordé des délais de paiement au locataire.

La société Aeroville a donné à bail à la société C & A France des locaux commerciaux avec une clause résolutoire. Suite à un commandement de payer, la société Aeroville a assigné la société C & A France en référé pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir une provision. Une ordonnance de référé a été rendue, suspendant les effets de la clause résolutoire et accordant des délais de paiement au locataire.

L'ordonnance de référé a été signifiée à la société C & A France, mais n'a pas été frappée d'appel. Par la suite, la société Aeroville a mis en demeure la locataire de payer les sommes dues, mais celle-ci a pris acte de la résiliation du bail et a informé le bailleur de sa décision de restituer les clés. La société Aeroville a alors renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et a assigné la société C & A France en exécution forcée du bail.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le bailleur pouvait demander unilatéralement l'exécution du bail résilié après que l'ordonnance de référé ait suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement au locataire.

La Cour de cassation a statué que le bailleur ne pouvait plus demander unilatéralement l'exécution du bail résilié en cas de non-respect par le locataire des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette décision est basée sur le fait que l'ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l'absence de décision contraire statuant au principal.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que lorsque l'ordonnance de référé suspend les effets d'une clause résolutoire et accorde des délais de paiement au locataire, le bailleur ne peut plus demander unilatéralement l'exécution du bail résilié en cas de non-respect des délais. Cette décision protège les droits du locataire et empêche le bailleur de revenir sur la suspension des effets de la clause résolutoire après que l'ordonnance de référé soit passée en force de chose jugée.

Textes visés : Article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; articles 1134 et 1184 dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; article 500 du code de procédure civile.

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