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La Cour de cassation, dans un arrêt du 20 avril 2023, a statué sur une action en diminution de loyer formée par des locataires sans demande préalable au bailleur.

Le 20 avril 2018, la bailleresse a donné à bail un logement à des locataires. Le 27 décembre 2018, la bailleresse a délivré un congé pour vendre aux locataires. Le 13 février 2019, les locataires ont assigné la bailleresse en nullité du congé et ont également demandé une diminution de loyer en se basant sur un écart entre la surface habitable mentionnée au bail et celle mesurée par eux.

Les locataires ont formé un pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel qui a déclaré irrecevable leur demande en diminution de loyer.

Les locataires contestent la décision de la cour d'appel en soutenant que l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l'action en diminution de loyer à une tentative de solution amiable entre les parties.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que selon l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et celle indiquée au bail, ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois à compter de cette demande. La Cour précise que ce délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. Ainsi, l'action en diminution de loyer est irrecevable si aucune demande préalable n'a été présentée par le locataire au bailleur.

Portée : La Cour de cassation confirme que l'action en diminution de loyer est irrecevable si le locataire n'a pas préalablement adressé une demande amiable au bailleur. Cette décision rappelle l'importance de respecter les conditions préalables prévues par la loi avant d'engager une action en diminution de loyer.

Textes visés : Article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

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