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La décision de la Cour de cassation du 16 mars 2023, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation due par un locataire pour la période antérieure à l'exercice de son droit d'option dans le cadre d'un bail commercial.

La société civile immobilière Joiner (la bailleresse) a signifié à la société civile immobilière Variance technologies (la locataire) un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2014. La locataire a renoncé au renouvellement et a informé le bailleur qu'elle libérerait les lieux le 31 décembre 2015. La bailleresse a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé. Par décision du 30 novembre 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté la résiliation du bail à compter du 1er janvier 2014. La bailleresse a ensuite assigné la locataire en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2014 au 13 mars 2017.

La locataire a opposé la prescription biennale à l'action en fixation de l'indemnité d'occupation.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si l'action en paiement de l'indemnité d'occupation due pour la période antérieure à l'exercice du droit d'option est soumise à la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du code de commerce.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel et rappelle que l'indemnité d'occupation due par un locataire pour la période précédant l'exercice de son droit d'option trouve son origine dans l'article L. 145-57 du code de commerce. L'action en paiement de cette indemnité est donc soumise à la prescription biennale prévue par l'article L. 145-60 du même code. Le délai de prescription biennale ne court qu'à compter du jour où le bailleur est informé de l'exercice par le locataire de son droit d'option. Par ailleurs, lorsque le locataire se maintient dans les lieux après l'exercice de son droit d'option, il est redevable d'une indemnité d'occupation de droit commun soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour.

Portée : La décision de la Cour de cassation clarifie le régime de prescription applicable à l'action en paiement de l'indemnité d'occupation dans le cadre d'un bail commercial. Elle confirme que l'indemnité d'occupation due pour la période antérieure à l'exercice du droit d'option est soumise à la prescription biennale, tandis que celle due pour la période postérieure à l'exercice du droit d'option est soumise à la prescription quinquennale. Cette décision permet de fixer les délais de prescription applicables et de garantir la sécurité juridique des parties.

Textes visés : Articles L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce.

 : 3e Civ., 5 février 2003, pourvoi n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26 (cassation).

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