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La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021, a précisé que l'acquéreur d'un immeuble à construire bénéficie à la fois de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

La société civile immobilière Domaine de Beauharnais a fait construire une résidence en vue de la vente d'appartements en l'état futur d'achèvement. La réception des travaux a été prononcée sans réserve entre juillet 2006 et juillet 2009. Le syndicat des copropriétaires a constaté des désordres et non-finitions affectant les parties communes et a assigné la SCI en réparation sur le fondement des articles 1792 et 1147 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Fort-de-France du 21 mai 2019 qui a déclaré irrecevables certaines demandes en réparation des désordres et non-conformités.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si les demandes du syndicat des copropriétaires étaient forcloses ou prescrites en raison du caractère apparent des désordres à la date de la prise de possession par l'acquéreur.

La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel en considérant que le caractère apparent ou caché d'un désordre s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception. Ainsi, peu importe que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l'acquéreur, l'action en réparation peut être engagée dans le délai prévu par l'article 1648 du code civil.

Portée : Cette décision confirme que l'acquéreur d'un immeuble à construire peut bénéficier à la fois de l'action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents. Elle précise également que le caractère apparent ou caché d'un désordre s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception, indépendamment de la date de prise de possession par l'acquéreur.

Textes visés : Articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil.

 : 3e Civ., 21 septembre 2011, pourvoi n° 09-69.933, Bull. 2011, III, n° 153 (cassation partielle) ; 3e Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-14.706, Bull. 2015, III, n° 54 (rejet) ; 3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-24.379, Bull. 2016, III, n° 152 (cassation).

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