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La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 décembre 2022, a statué sur la question de la défaillance d'une condition suspensive dans une promesse de vente d'un immeuble.

Par acte du 22 mai 2018, M. M (le vendeur) a conclu avec M. H et Mme B (les acquéreurs) une promesse de vente d'un appartement. La promesse contenait une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 414 000 euros remboursable sur vingt-cinq ans au taux de 2% l'an hors assurance. Les acquéreurs ont notifié leur renonciation à l'acquisition le 20 juillet 2018.

Assignés en paiement de la commission de l'agence immobilière, les acquéreurs ont appelé en intervention forcée le vendeur, la société Privilège courtage, qu'ils avaient mandatée pour l'obtention d'un prêt, ainsi que la société civile professionnelle [O] et [O]-[C]. Le vendeur a demandé la condamnation des acquéreurs à lui verser une indemnité d'immobilisation.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la défaillance de la condition suspensive était imputable aux acquéreurs lorsque celle-ci résultait du refus de la banque de leur accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a confirmé la décision de la cour d'appel qui avait déclaré la promesse de vente caduque et rejeté la demande du vendeur en paiement de l'indemnité d'immobilisation. La Cour a considéré que l'indication, dans la promesse, d'un montant maximal du prêt n'était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d'un montant inférieur. Elle a donc conclu que la défaillance de la condition n'était pas imputable aux acquéreurs.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que la défaillance d'une condition suspensive dans une promesse de vente n'est pas imputable à l'acquéreur lorsque celle-ci résulte du refus de la banque de lui accorder un prêt pour le montant maximal prévu par la promesse. L'indication d'un montant maximal du prêt n'oblige pas l'acquéreur à accepter une offre d'un montant inférieur.

Textes visés : Articles 1103 et 1304-3 du code civil.

 : 3e Civ., 14 janvier 2021, pourvoi n° 20-11.224, Bull. (cassation partielle).

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