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La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 octobre 2021, a cassé partiellement une décision d'appel concernant l'évaluation de l'indemnité d'éviction. La question portait sur la prise en compte de la valeur du droit au bail dans le calcul de cette indemnité.

La société IMFRA, propriétaire de locaux commerciaux donnés en bail à la société MIM, a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction. La société MIM, qui s'est réinstallée dans d'autres locaux commerciaux, a assigné la société IMFRA en fixation de l'indemnité d'éviction.

La cour d'appel a retenu que la valeur du droit au bail était nulle et a limité l'indemnité d'éviction aux seules indemnités accessoires. Les liquidateurs judiciaires de la société MIM ont formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la valeur du droit au bail devait être prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction.

La Cour de cassation a cassé la décision d'appel. Elle a rappelé que l'indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, car celui-ci est un élément du fonds de commerce. La Cour a critiqué l'arrêt d'appel qui s'était fondé uniquement sur l'absence de différentiel positif entre le loyer des locaux de transfert et celui des locaux dont la société MIM avait été évincée.

Portée : La décision de la Cour de cassation rappelle l'importance de prendre en compte la valeur du droit au bail dans le calcul de l'indemnité d'éviction. Elle souligne que la simple comparaison des loyers entre les locaux de transfert et les locaux d'éviction ne suffit pas à évaluer cette indemnité. La valeur du droit au bail doit être appréciée en tant qu'élément du fonds de commerce.

Textes visés : Article L 145-14 du code de commerce.

 : 3e Civ., 15 juillet 1971, pourvoi n° 70-11.234, Bull. 1971, III, n° 457 (cassation) ; 3e Civ., 15 octobre 2008, pourvoi n° 07-17.727, Bull. 2008, III, n° 151 (rejet).

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