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La décision de la Cour de cassation en date du 12 octobre 2022, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de la restitution du prix des travaux de conservation d'un bien immobilier en cas d'annulation de la vente. La Cour de cassation se prononce sur la nature indemnitaire de cette restitution et sur l'étendue de la garantie du notaire.

Par acte authentique reçu le 5 février 2014, la société civile immobilière Le 101 a vendu plusieurs lots d'un bien immobilier à M. F. Le 20 mai 2015, un procès-verbal d'infractions au code de l'urbanisme a été dressé à l'encontre de l'acquéreur et du notaire associé de la société civile professionnelle qui a reçu l'acte de vente.

L'acquéreur a assigné le vendeur et le notaire en annulation de la vente et en indemnisation. La cour d'appel a prononcé la nullité de la vente et a rejeté la demande de garantie du vendeur à l'encontre du notaire pour la restitution du prix des travaux de conservation du bien. Le vendeur a formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la restitution du prix des travaux de conservation du bien, à laquelle le vendeur est condamné en contrepartie de la restitution de l'immeuble, constitue un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire.

La Cour de cassation décide que la restitution du prix des travaux de conservation du bien réalisés par l'acquéreur, en cas d'annulation de la vente, ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible de donner lieu à garantie du notaire. En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l'assurance et des taxes foncières acquittés par l'acquéreur présentent un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie du notaire.

Portée : La Cour de cassation précise que les travaux de conservation du bien réalisés par l'acquéreur, tels que la mise en conformité de l'électricité, la réfection de la toiture, des parquets, des plafonds et de la peinture des murs, ne donnent pas lieu à garantie du notaire. En revanche, les charges de copropriété, le coût de l'assurance et les taxes foncières acquittés par l'acquéreur constituent des préjudices indemnisables et donnent lieu à garantie du notaire. Ainsi, le notaire est tenu de réparer les dommages causés par sa faute dans la mesure où ils sont de nature indemnitaire.

Textes visés : Article 1382, devenu 1240, du code civil.

 : 3e Civ., 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, Bull. 2018, III, n° 48 (cassation partielle).

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