La décision de la Cour de cassation du 12 juillet 2018, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires et précise les conditions requises pour sa création.
La SCI l'Abeille Noire, ainsi que Mmes X et Z, sont propriétaires de lots dans un groupe d'immeubles soumis au statut de la copropriété. Ce groupe est composé de sept bâtiments et d'un garage en sous-sol. Une résolution de l'assemblée générale du 21 février 2013 a décidé de la création d'un syndicat secondaire propre aux bâtiments n° 1, 2, 5, 6 et 7. Les demandeurs ont assigné les syndicats principaux et secondaires en annulation de cette résolution.
Les demandeurs ont formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 10 juillet 2017 qui a rejeté leurs demandes.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires nécessite la présence de bâtiments séparés et distincts.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires implique la présence de plusieurs bâtiments matériellement distincts et indépendants les uns des autres, permettant une gestion particulière sans difficulté pour l'ensemble de la copropriété, même s'ils sont desservis par des équipements ou des aménagements communs. En l'espèce, la Cour de cassation estime que la présence de sas reliant le garage aux bâtiments n° 4, 5 et 6, ainsi que l'accessibilité du bâtiment n° 4 par les occupants des bâtiments n° 5 et 6 par le garage collectif, ne remettent pas en cause le caractère distinct et indépendant de ces bâtiments.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation précise les conditions requises pour la constitution d'un syndicat secondaire de copropriétaires. Elle affirme que la présence de bâtiments matériellement distincts et indépendants les uns des autres est nécessaire, même s'ils sont desservis par des équipements ou des aménagements communs. Ainsi, la présence de sas ou d'autres éléments de liaison entre les bâtiments ne remet pas en cause la possibilité de constituer un syndicat secondaire.
Textes visés : Article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.