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La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 octobre 2019, a statué sur la résiliation d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Elle a examiné la question de l'acquisition de la clause résolutoire et de la suspension des effets de cette clause en cas de demande de délais de paiement.

La société Paris habitat OPH, devenue la société Epic Paris-habitat, a assigné M. B..., locataire d'un logement d'habitation, en paiement d'arriérés de loyers et de charges, ainsi qu'en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail. M. B..., mis en liquidation judiciaire, a fait appel de l'ordonnance de référé qui avait accueilli les demandes du bailleur.

M. B... a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt d'appel.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l'action en constatation de la résiliation d'un bail d'habitation par l'effet d'une clause résolutoire de plein droit pouvait être poursuivie après l'ouverture d'une procédure collective du locataire.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a confirmé l'arrêt d'appel qui avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du locataire. La Cour a considéré que l'action en constatation de la résiliation du bail pouvait être poursuivie après l'ouverture de la procédure collective, dès lors que le locataire n'avait pas demandé de délais de paiement, seule circonstance permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que l'action en constatation de la résiliation d'un bail d'habitation par l'effet d'une clause résolutoire de plein droit peut être poursuivie après l'ouverture d'une procédure collective, à condition que le locataire n'ait pas demandé de délais de paiement. Cette décision rappelle également que la demande en constatation de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'État dans le département, sous peine d'irrecevabilité.

Textes visés : Article L. 622-21 du code de commerce ; article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

 : Sur la résolution d'un contrat de crédit-bail immobilier par application d'une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du crédit-preneur, dans le même sens que : Com., 18 novembre 2014, pourvoi n° 13-23.997, Bull. 2014, IV, n° 170 (cassation).

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