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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 17 mars 2016, porte sur la recevabilité d'une demande de révision de loyer dans le cadre d'un bail commercial.

Faits : La société Generali Vie est propriétaire de locaux commerciaux donnés en bail à la Société internationale d'investissements sportifs (SIIS) développement. Par plusieurs avenants successifs, les parties ont convenu de modifier l'assiette des lieux loués en y ajoutant d'autres locaux. La locataire a ensuite demandé la révision du loyer en application de l'article L. 145-39 du code de commerce.

Procédure : La demande de révision de loyer a été déclarée irrecevable par la cour d'appel de Paris. La SIIS développement a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la demande de révision de loyer est recevable.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l'arrêt de la cour d'appel. Elle considère que les parties ont convenu, à chaque signature des avenants successifs, d'une extension de l'assiette du bail et d'un nouveau loyer. Les modifications apportées par les avenants impliquent donc des modifications conventionnelles du loyer. Ainsi, la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l'article L. 145-39 du code de commerce. La demande de révision de la société locataire est donc irrecevable.

Portée : La Cour de cassation affirme que pour apprécier si les conditions de la variation prévue à l'article L. 145-39 du code de commerce sont remplies, il convient de comparer le loyer en vigueur à la date de la demande de révision tel que résultant de la variation de la clause d'échelle mobile au loyer antérieurement fixé, qui peut avoir été révisé d'un commun accord des parties. Ainsi, la demande de révision de loyer ne peut être recevable que si la variation entre le loyer en vigueur et le loyer précédemment fixé conventionnellement atteint au moins 25%.

Textes visés : Article L. 145-39 du code de commerce.

Article L. 145-39 du code de commerce.

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