Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation en date du 7 juin 2018 concerne la qualification des droits de jouissance spéciale d'accès à une piscine dans le cadre d'une copropriété.
Faits : La société L'Aigle blanc, société civile immobilière, a acquis en 2004 plusieurs lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d'un immeuble en copropriété. Les vendeurs avaient signé une convention en 1970 par laquelle ils s'engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires. Un arrêt a condamné la SCI à procéder à l'entretien et à l'exploitation de la piscine conformément à cette convention. La SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires pour constater l'expiration des effets de cette convention à compter de 2000.
Procédure : La SCI et M. X, commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SCI, ont formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Chambéry le 21 mars 2017.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les droits de jouissance spéciale d'accès à la piscine, résultant de la convention de 1970, sont soumis aux règles de l'usufruit ou s'ils constituent des droits réels sui generis.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que les droits litigieux, établis en faveur des autres lots de copropriété et constituant une charge imposée à certains lots, pour l'usage et l'utilité des autres lots appartenant à d'autres propriétaires, sont des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété. Par conséquent, ces droits sont perpétuels et peuvent continuer de s'exercer aussi longtemps que les copropriétaires n'ont pas modifié le règlement de copropriété et que l'immeuble demeure soumis au statut de la copropriété.
Portée : La Cour de cassation confirme que les droits de jouissance spéciale d'accès à la piscine, établis par la convention de 1970, sont des droits réels sui generis et non des droits d'usage et d'habitation régis par les règles de l'usufruit. Ces droits sont perpétuels et peuvent continuer de s'exercer tant que les copropriétaires n'ont pas modifié le règlement de copropriété et que l'immeuble demeure soumis au statut de la copropriété.
Textes visés : Article 1210 du code civil, articles 619 et 625 du code civil, article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Article 1210 du code civil, articles 619 et 625 du code civil, article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.