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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 7 janvier 2016, concerne une affaire de garantie d'éviction suite à la violation d'une servitude non aedificandi.

Faits : M. et Mme Y... ont acquis les lots n° 22 et 23 d'un lotissement par acte du 14 février 1941 qui mentionnait la création d'une servitude non aedificandi. Une maison a été construite sur ces terrains et la servitude a été modifiée ultérieurement pour permettre des constructions limitées en hauteur. Par la suite, la SCI du Ginestal a vendu le bien à M. et Mme A... qui ont été condamnés à ramener la hauteur de leur terrasse et de leur piscine en raison de la violation de la servitude. M. et Mme A... ont assigné la SCI et le notaire rédacteur de l'acte en garantie d'éviction.

Procédure : M. et Mme A... ont engagé une action en garantie d'éviction contre la SCI du Ginestal et le notaire rédacteur de l'acte. La SCI a appelé en garantie l'architecte chargé des travaux. La cour d'appel a condamné la SCI à garantir l'éviction de M. et Mme A... et a rejeté le recours en responsabilité contre le notaire. M. X... a été condamné à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la SCI du Ginestal devait garantir M. et Mme A... de l'éviction subie en raison de la violation de la servitude non aedificandi.

Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel. Elle a considéré que l'éviction subie par M. et Mme A... ne résultait pas de l'existence de la servitude mentionnée dans leur titre, mais de sa violation. La cour d'appel a donc pu condamner la SCI à garantir l'éviction de M. et Mme A... et rejeter le recours en responsabilité contre le notaire.

Portée : La Cour de cassation a confirmé que la violation d'une servitude non aedificandi constitue un trouble actuel obligeant le vendeur à garantir l'acquéreur de l'éviction subie. Elle a également rappelé que la présence du vendeur à l'instance engagée par un tiers ne permet pas nécessairement de clore le litige par un accord amiable.

Textes visés : Articles 1625, 1627, 2224 du code civil.

Articles 1625, 1627, 2224 du code civil.

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