Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 5 novembre 2015, concerne un litige entre un bailleur et des locataires au sujet d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les locataires ont demandé des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance en raison de la vétusté de l'immeuble. La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les locataires peuvent obtenir réparation pour ce préjudice.
Faits : Mme X a donné en location une maison à usage mixte d'habitation et professionnel à M. et Mme Z par un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948. Les locataires ont demandé des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance en raison de la vétusté de l'immeuble.
Procédure : M. Y, aux droits de Mme X, a assigné M. et Mme Z en paiement de diverses sommes au titre d'un rappel d'indexation de loyer, d'une majoration du loyer pour défaut d'occupation suffisante, de réparations locatives et du remboursement de primes d'assurance incendie. M. et Mme Z ont également formulé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les locataires peuvent obtenir réparation pour le préjudice de jouissance causé par la vétusté de l'immeuble.
Décision de la Cour de cassation : La Cour de cassation casse et annule partiellement l'arrêt de la cour d'appel de Douai. Elle estime que la demande du bailleur au titre des réparations locatives n'est pas fondée, car il appartient au propriétaire de réaliser les travaux de nature à remédier à la vétusté de l'immeuble. En revanche, la Cour de cassation rejette le pourvoi des locataires concernant la demande de rappel de loyer et de majoration de loyer, car le bail devait être fixé selon les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948, excluant l'application d'une clause conventionnelle d'indexation.
Portée : La décision de la Cour de cassation confirme que les locataires ne peuvent pas être tenus responsables de l'aggravation de la vétusté d'un immeuble et que le bailleur est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour y remédier. De plus, elle rappelle que les règles d'ordre public prévues par la loi du 1er septembre 1948 s'appliquent pour la fixation du loyer et excluent l'application de clauses conventionnelles d'indexation.
Textes visés : Loi du 1er septembre 1948, décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948.
Loi du 1er septembre 1948, décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948.