Cet arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 9 mars 2023, porte sur la question de la responsabilité du bailleur, constitué en société civile, en cas de trouble de jouissance causé par les ayants droit d'un associé décédé de cette société.
La société civile immobilière Apatae (la société bailleresse) a donné à bail commercial à la société Tahiti valeurs (la locataire) un local commercial et un parking. Les ayants droit d'un associé décédé de la société bailleresse ont bloqué physiquement l'accès au parking, causant ainsi un trouble de jouissance à la locataire.
La locataire a assigné la société bailleresse en indemnisation de son préjudice de jouissance. La société bailleresse a appelé en garantie les ayants droit de l'associé décédé ainsi que d'autres personnes venant aux droits de ces ayants droit.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la société bailleresse est tenue de garantir la locataire des troubles causés par les ayants droit de l'associé décédé.
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle rappelle que le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard, ont apporté à sa jouissance par voie de fait. De plus, une société civile est présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, sauf stipulation contraire des statuts. Par conséquent, la société bailleresse doit garantir la locataire du trouble causé à sa jouissance par les ayants droit de l'associé décédé.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que le bailleur, constitué en société civile, est responsable des troubles de jouissance causés par les ayants droit d'un associé décédé de cette société. Elle rappelle également que la société civile est présumée continuer avec les héritiers d'un associé décédé, sauf stipulation contraire des statuts. Ainsi, la décision de la cour d'appel, qui avait rejeté l'action en garantie de la locataire, est cassée.
Textes visés : Articles 1725 et 1870, alinéas 1 et 2, du code civil ; article 1315, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.