3e Civ., 28 mai 2020, n° 19-14.089, (P)

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mai 2020, a statué sur la question de l'opposabilité du bail à l'acquéreur en cas de vente de la chose louée.

La société UAP a donné à bail un appartement à Mme R... et à P... T... à compter du 15 juillet 1981. En 2001, la société Logis transports, un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), a acquis ce logement au moyen d'un prêt locatif intermédiaire (PLI). En 2007, les parties ont signé un nouveau contrat de bail intitulé "contrat de location d'un logement PLI". En 2015, la société Logis transports a notifié un congé à Mme R... pour démolir le logement et l'a assignée en expulsion.

Mme R... a formé un pourvoi en cassation contre l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 19 février 2019 qui a confirmé l'expulsion.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si le bail était régi par la législation sur les habitations à loyer modéré (HLM) ou par la législation de droit commun des baux d'habitation.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a confirmé que les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d'habitation. En l'espèce, le bail initial avait été conclu avant l'acquisition du logement par la société Logis transports. Cependant, la cour d'appel a considéré que le bail reconduit était un nouveau bail et ne pouvait donc pas être soumis aux dispositions de droit commun des baux d'habitation. Par conséquent, la législation sur les habitations à loyer modéré s'appliquait au bail à partir de sa reconduction.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que les baux d'habitation conclus avec des organismes HLM sont régis par des dispositions spécifiques, même en cas de vente de la chose louée. Elle précise également que les baux reconduits sont considérés comme de nouveaux baux et ne peuvent pas être soumis aux dispositions de droit commun des baux d'habitation.