La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 septembre 2020, a précisé les conditions d'opposabilité d'une servitude à l'acquéreur d'un immeuble grevé.
Le 30 juin 1997, M. et Mme A... ont vendu une parcelle à M. et Mme S..., en constituant une servitude de passage sur cette parcelle. Par la suite, M. et Mme A... ont consenti une promesse de vente à M. et Mme R... portant sur une autre parcelle, avec une servitude de passage au bénéfice de la première parcelle. Cette promesse n'ayant pas été réitérée, un jugement a ordonné l'exécution forcée de la vente. M. et Mme R... ont ensuite vendu leur parcelle à M. et Mme S..., qui ont assigné M. et Mme A... en démolition d'un muret construit sur l'assiette de la servitude de passage.
M. et Mme S... ont formé un pourvoi contre l'arrêt de la cour d'appel de Lyon qui a constaté l'extinction de la servitude de passage grevant la première parcelle et a jugé que la servitude stipulée dans l'acte du 22 juillet 2010 était valide et opposable à M. et Mme S....
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la servitude était opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a rappelé que selon les articles 28 et 30-1 du décret du 4 janvier 1955, une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention. La publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre. En l'espèce, la cour d'appel a constaté que la servitude avait été reproduite dans le jugement publié et mentionné dans le titre de M. et Mme S..., ce qui leur donnait connaissance de son existence au moment de l'acquisition.
Portée : Cet arrêt rappelle les conditions d'opposabilité d'une servitude à l'acquéreur d'un immeuble grevé. Une servitude est opposable si elle a été publiée, si son acte d'acquisition en fait mention, ou si l'acquéreur en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.
Textes visés : Articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
: 3e Civ., 16 septembre 2009, pourvoi n° 08-16.499, Bull. 2009, III, n° 195 (rejet).