La décision de la Cour de cassation du 19 décembre 2019, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de la charge de l'indemnité d'éviction en cas de démembrement de propriété d'un bien loué.
Mme X, usufruitière, et Mme D, nue-propriétaire, sont propriétaires d'un immeuble à usage commercial. Elles ont refusé de renouveler le bail commercial des locataires, M. et Mme T, sans indemnité d'éviction. Par un arrêt du 20 février 2008, ce refus a été jugé sans motif grave et légitime.
Les locataires ont assigné Mme X et Mme D en paiement de l'indemnité d'éviction. La cour d'appel de Toulouse a condamné solidairement Mme X et Mme D à payer cette indemnité.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si, en cas de démembrement de propriété, l'indemnité d'éviction est due par l'usufruitier seul ou par l'usufruitier et le nu-propriétaire conjointement.
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse. Elle rappelle que, en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire, sauf autorisation judiciaire. En revanche, l'usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et de notifier un congé avec refus de renouvellement au preneur, sans le concours du nu-propriétaire. L'usufruitier est le seul bailleur et assume toutes les obligations à l'égard du preneur. Par conséquent, l'indemnité d'éviction due en cas de défaut de renouvellement du bail est à la charge de l'usufruitier seul.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation clarifie la répartition de la charge de l'indemnité d'éviction en cas de démembrement de propriété. Elle confirme que seul l'usufruitier, en tant que bailleur, est redevable de cette indemnité, puisqu'il est le seul à assumer les obligations à l'égard du preneur. Le nu-propriétaire n'est pas tenu de contribuer au paiement de cette indemnité.
Textes visés : Article 595, alinéa 4, du code civil ; article L. 145-14 du code de commerce.