La décision de la Cour de cassation du 12 décembre 2019, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de la validité d'une convention d'occupation précaire dans le cadre d'un bail commercial.
M. L..., représenté par la société Le Criquet, a renouvelé un bail commercial avec la société Les Arcades à partir du 1er janvier 2005. Un accord a été conclu le 29 juin 2007, prévoyant la rupture anticipée du bail au 31 décembre 2007 et autorisant la société Les Arcades à rester dans les locaux pendant vingt-trois mois afin de faciliter la cession de son fonds de commerce ou de son droit au bail. En octobre 2010, la société Le Criquet a assigné la société Les Arcades en expulsion, tandis que cette dernière a demandé la reconnaissance d'un bail commercial.
Après un renvoi après cassation, la cour d'appel de Caen a accueilli les demandes de la société Le Criquet. La société Les Arcades a alors formé un pourvoi en cassation.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la convention d'occupation précaire était valable dans ce cas.
La Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Caen. Elle a considéré que la cour d'appel avait violé les dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce et de l'article 1134 du code civil. La Cour a relevé que le projet de cession du fonds de commerce ou du droit au bail excluait l'existence d'une cause objective de précarité justifiant le recours à une convention d'occupation précaire. De plus, la Cour a constaté que la locataire était restée dans les lieux au-delà du terme prévu par la convention, sans que le bailleur n'ait manifesté son opposition, ce qui avait entraîné la conclusion d'un nouveau bail.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation rappelle que seule une cause objective de précarité, faisant obstacle à la conclusion ou à l'exécution d'un bail commercial, justifie le recours à une convention d'occupation précaire. En l'absence d'une telle cause, la convention peut être considérée comme nulle et un nouveau bail peut être formé si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur.
Textes visés : Article L. 145-5 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
: Sur la nécessité de caractériser l'existence de circonstances particulières dans le domaine des baux commerciaux, à rapprocher : 3e Civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-13.308, Bull. 2009, III, n° 89 (rejet), et l'arrêt cité.