La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juin 2021, a statué sur la question de l'exonération des droits de mutation en cas de revente par lots-volume dans le cadre du régime de faveur des marchands de biens en Nouvelle-Calédonie.
La société René Coty a acquis deux terrains en se plaçant sous le régime de faveur des marchands de biens, promoteurs et lotisseurs, prévu par le code des impôts de Nouvelle-Calédonie. Elle s'est engagée à revendre ces biens dans un délai de quatre ans. Par la suite, elle a divisé ces terrains en lots-volume de construction à usage d'habitation et d'emplacement de stationnement, et a cédé deux de ces lots-volume à des sociétés civiles immobilières.
L'administration fiscale a considéré que la société René Coty n'avait pas respecté ses engagements de revente dans le délai imparti, car les cessions des lots-volume ne comprenaient pas le terrain d'assiette. Elle a donc adressé des propositions de rectification à la société. Après rejet de sa réclamation contentieuse, la société René Coty a assigné le gouvernement de Nouvelle-Calédonie en annulation de la décision de rejet et décharge des rappels de droits mis à sa charge.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la société René Coty avait respecté son engagement de revente dans le délai de quatre ans en cédant les lots-volume sans inclure le terrain d'assiette.
La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel de Nouméa qui avait annulé les redressements notifiés à la société René Coty. La Cour a considéré que la cour d'appel avait violé les dispositions du code des impôts de Nouvelle-Calédonie et du code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie. En effet, la cour d'appel avait retenu à tort que la vente des lots-volume emportait transfert du foncier, alors qu'il était établi que les cessions des volumes à construire ne comprenaient pas le terrain d'assiette, qui demeurait la propriété de la société René Coty.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation clarifie le régime de faveur des marchands de biens en Nouvelle-Calédonie. Elle confirme que pour bénéficier de l'exonération des droits de mutation, il est nécessaire que la revente des biens comprenne également le terrain d'assiette. Ainsi, la simple cession des lots-volume sans inclure le terrain ne permet pas de respecter l'engagement de revente dans le délai imparti.
Textes visés : Article Lp 279 du code des impôts de Nouvelle-Calédonie, dans sa rédaction issue de la loi du pays n° 2007-1 du 9 janvier 2007 ; articles 552 et 553 du code civil applicable à la Nouvelle-Calédonie.