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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 15 septembre 2016, porte sur la question du bénéfice de l'indemnité d'assurance dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier.

Faits : La société Bafip bail a donné en crédit-bail des locaux à usage industriel à la société Teampack. En 1993, la société Cicobail est venue aux droits et obligations de la société Bafip bail à la suite d'une fusion-absorption. En 1999/2000, d'importantes dégradations du revêtement de sol en carrelage sont apparues, donnant lieu à une déclaration de sinistre auprès de la société AXA, assureur dommages-ouvrage. Après expertise amiable, AXA a proposé un règlement définitif du sinistre à hauteur de 91 390,14 euros. En décembre 2000, Teampack est devenue propriétaire de l'immeuble et l'a revendu le même jour à Eurosic et San Paolo murs, avec un nouveau contrat de crédit-bail. En 2004, AXA a refusé le règlement du sinistre. En 2006, la société Gyma industrie a procédé à la dissolution anticipée sans liquidation de la société Teampack, dont elle était devenue l'associée unique. Gyma industrie et Cicobail ont assigné AXA et la société EGPA, courtier d'assurances, en indemnisation des préjudices subis.

Procédure : Les sociétés Gyma et Cicobail ont formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 15 mai 2015, qui a rejeté leurs demandes.

Question de droit : Les sociétés Gyma et Cicobail ont-elles le droit de se prévaloir d'une créance d'indemnité pour un sinistre déclaré avant la vente de l'immeuble ?

Décision de la cour de cassation : La cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel en ce qu'il rejette les demandes formées par les sociétés Gyma industrie et Cicobail à l'encontre de la société AXA. Elle renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Paris.

Portée : Sauf clause contraire, l'acquéreur de l'immeuble a seul qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur garantissant les dommages à l'ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente. En l'espèce, la cour d'appel a violé cette règle en rejetant les demandes des sociétés Gyma et Cicobail. La cour de cassation rappelle que la garantie conférée par la police dommages-ouvrage se transmet aux acquéreurs successifs de l'immeuble, tandis que l'indemnité d'assurance n'est due qu'au propriétaire qui a été victime du sinistre, sauf si le contrat de vente prévoit expressément le transfert de l'indemnité. La cour de cassation renvoie donc l'affaire devant la cour d'appel pour qu'elle examine si l'acte de vente prévoyait un tel transfert.

Textes visés : Articles L. 242-1 et L. 121-10 du code des assurances, article 1792 du code civil.

Articles L. 242-1 et L. 121-10 du code des assurances, article 1792 du code civil.

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