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Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 8 septembre 2016, porte sur la qualification d'un bail conclu entre les parties. La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le bail en question est un bail emphytéotique ou un bail à construction de terrain nu. La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel en qualifiant le bail de bail emphytéotique.

Faits : Par acte du 25 janvier 1928, les syndics du syndicat des copropriétaires indivis de [Localité 2] ont donné à bail à la société [Localité 1] Balnéaire un terrain situé sur la presqu'île de [Localité 2], pour une durée de 99 ans et moyennant un loyer annuel de 1 franc. La société preneuse y a édifié le "Palm Beach", casino d'été et complexe de loisirs. Les bailleurs ont demandé la révision du loyer et sa fixation à 4 200 000 euros.

Procédure : Les bailleurs ont formé un pourvoi contre l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 12 mars 2015. La société [Localité 1] Balnéaire a également formé un pourvoi contre le même arrêt. Les pourvois ont été joints.

Question de droit : La question posée à la Cour de cassation est de savoir si le bail en question est un bail emphytéotique ou un bail à construction de terrain nu.

Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d'appel en qualifiant le bail de bail emphytéotique. La Cour de cassation a relevé que les termes du bail ne mettaient à la charge de la société [Localité 1] Balnéaire aucune obligation de construire. Elle a également retenu que la clause stipulant que, "dans le cas où la ville de [Localité 1] ne donnerait pas à la société [Localité 1] Balnéaire les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet" n'était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l'exploitation du casino et n'édictait aucune obligation de construire.

Portée : La décision de la Cour de cassation confirme la qualification du bail en tant que bail emphytéotique. Elle précise que la valeur locative est étrangère à l'économie du contrat emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur. Ainsi, les bailleurs ne peuvent saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative.

Textes visés : Article L. 451-3 du code rural et de la pêche maritime, article L. 145-3 et L. 145-33 du code de commerce, article 1134 du code civil, articles 1183 et suivants du code civil, articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Article L. 451-3 du code rural et de la pêche maritime, article L. 145-3 et L. 145-33 du code de commerce, article 1134 du code civil, articles 1183 et suivants du code civil, articles L 251-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

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