Accroche : Cet arrêt de la Cour de cassation, rendu le 3 novembre 2016, porte sur la question de la fixation du loyer d'un bail commercial comportant une clause de loyer binaire.
Faits : Le 2 avril 2001, la société Unibail, aux droits de laquelle se trouve la société Marveine, a donné à bail à la société André des locaux commerciaux pour une durée de dix ans. Le bail stipulait un loyer composé d'un loyer de base minimum et d'un loyer additionnel représentant 8% du chiffre d'affaires de la locataire. En cas de renouvellement, le bail prévoyait que le loyer de base serait fixé selon la valeur locative déterminée par les articles 23 à 23-5 du décret du 30 septembre 1953 ou tout autre texte qui lui serait substitué. En cas de désaccord, le loyer de base serait fixé judiciairement selon les modalités prévues par la législation en vigueur.
Procédure : La société bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti. La cour d'appel d'Aix-en-Provence a rejeté la demande de la société Marveine, au motif que la clause de loyer binaire était incompatible avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer.
Question de droit : La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la clause de loyer binaire était compatible avec les règles statutaires relatives à la fixation du loyer d'un bail commercial.
Décision de la cour de cassation : La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel, au motif que la clause de loyer binaire n'interdit pas de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative. Le juge des loyers commerciaux doit alors statuer selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, en appréciant l'abattement qui en découle.
Portée : La Cour de cassation affirme que la stipulation d'une clause de loyer binaire n'empêche pas le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement d'un bail commercial. Le juge des loyers commerciaux doit alors appliquer les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce.
Textes visés : Article 1134 du code civil (version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), article L. 145-33 du code de commerce.
Article 1134 du code civil (version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), article L. 145-33 du code de commerce.