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La décision de la Cour de cassation en date du 6 avril 2023, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de la réparation du manquement du bailleur à son obligation de délivrance dans le cadre d'un bail commercial.

Les bailleurs, propriétaires indivis de locaux commerciaux, ont donné en location ces locaux à une société locataire. Suite à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, la locataire a assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état et en indemnisation de ses préjudices. Après la liquidation judiciaire de la locataire, l'instance a été reprise par le liquidateur.

Le liquidateur a demandé la condamnation des bailleurs au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts. La cour d'appel a condamné les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, ainsi qu'une somme au titre du préjudice d'exploitation.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si les bailleurs doivent être condamnés à payer le coût des travaux de remise en état et le préjudice d'exploitation de la locataire.

La Cour de cassation casse partiellement l'arrêt de la cour d'appel. Elle retient que le coût des travaux de remise en état ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l'exécution des travaux. Par conséquent, les bailleurs ne peuvent pas être condamnés à payer ce coût. De plus, la Cour de cassation estime que l'indemnisation du préjudice d'exploitation doit être mesurée à la chance perdue de réaliser une exploitation rentable, et non au montant du prix d'acquisition du droit au bail.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation rappelle que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution des travaux par le bailleur, ainsi que l'exécution forcée en nature ou l'autorisation de faire exécuter les travaux lui-même avec l'avance des sommes nécessaires. De plus, elle précise que le coût des travaux de remise en état ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais une avance sur l'exécution des travaux. Enfin, elle rappelle que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue.

Textes visés : Articles 1144, 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, et 1720 du code civil.

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