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La décision de la Cour de cassation du 4 octobre 2018, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la nullité d'ordre public encourue en cas de non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire.

La société Cabinet de conseil et de gestion (CCG) a vendu des lots d'un immeuble en l'état à M. Y... et à la société civile immobilière La Poulnais plage (SCI Poulnais). Par ailleurs, la société CCG a également vendu un lot en état futur d'achèvement dans le même immeuble à M. X.... Les acquéreurs ont souscrit un emprunt auprès de la Banque financière régionale de crédit immobilier de Bretagne (CIFB) pour financer leurs acquisitions et les travaux. Cependant, la société CCG, mise en liquidation judiciaire, n'a pas achevé les travaux.

Les acquéreurs ont assigné le liquidateur de la société CCG et le CIFB en nullité des actes de vente et des contrats de prêts. Le CIFB a appelé le notaire en garantie. Les acquéreurs ont également recherché la responsabilité du notaire.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la nullité encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est une nullité absolue ou relative.

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 9 juin 2016. Elle considère que la nullité encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est une nullité relative. Par conséquent, la cour d'appel a violé les articles L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation et 1304 du code civil. La Cour de cassation met également hors de cause le notaire.

Portée : La nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative. Elle vise à protéger l'acquéreur. Ainsi, la prescription de l'action en nullité est de trente ans à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé. La décision de la Cour de cassation clarifie la nature de la nullité encourue dans ce type de contrat et rappelle que la prescription quinquennale introduite par la loi de 2008 ne s'applique pas à cette nullité relative.

Textes visés : Article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 ; article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

 : Sur le caractère relatif de la nullité encourue en cas d'inobservation des règles impératives de forme régissant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble à usage d'habitation, à rapprocher : 3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-16.425, Bull. 2012, III, n° 131 (cassation partielle sans renvoi).

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