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La décision de la Cour de cassation du 29 novembre 2018, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, calculé en fonction du chiffre d'affaires du preneur. La question soulevée est de savoir si les parties peuvent recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Le 3 mars 1999, la société Hammerson Saint-Quentin Ville a consenti à la société André un bail commercial stipulant un loyer annuel égal à 7% du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, avec un minimum garanti. Les parties ont convenu que lors du renouvellement du bail, le loyer minimum garanti serait fixé à la valeur locative, en se référant aux dispositions du décret du 30 septembre 1953. Suite à un congé avec offre de renouvellement, la société Espace Saint-Quentin (ESQ), successeur de Hammerson Saint-Quentin Ville, a saisi le juge des loyers commerciaux pour fixer la valeur locative du bien.

La cour d'appel de Versailles a rejeté la demande de la société ESQ et annulé la clause du bail qui renvoyait à la procédure de fixation du loyer prévue par le statut des baux commerciaux. La société ESQ a formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la stipulation selon laquelle le loyer d'un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d'affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, permet aux parties de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer la valeur locative lors du renouvellement du bail.

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel de Versailles. Elle considère que la stipulation selon laquelle le loyer est calculé sur la base du chiffre d'affaires n'interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation clarifie le fait que les parties peuvent convenir, dans un bail commercial, que le loyer sera calculé en fonction du chiffre d'affaires du preneur, tout en permettant le recours au juge des loyers commerciaux pour évaluer la valeur locative lors du renouvellement du bail. Ainsi, la liberté contractuelle des parties est préservée, tout en garantissant une évaluation objective de la valeur locative par le juge des loyers commerciaux.

Textes visés : Article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; article L. 145-33 du code de commerce.

 : Sur la compétence du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du loyer du bail renouvelé calculé pour partie en proportion du chiffre d'affaires réalisé dans les lieux loués, à rapprocher : 3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 (cassation partielle), et l'arrêt cité.

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