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La décision de la Cour de cassation du 23 novembre 2022, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur une affaire de bail commercial et de suspension du paiement des loyers en raison des mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19.

Entre 2003 et 2016, les bailleurs ont consenti des baux commerciaux à la locataire pour des appartements et parkings situés dans une résidence de tourisme. En raison des mesures sanitaires liées à la pandémie de Covid-19, la locataire a suspendu le paiement des loyers pour les deuxième et troisième trimestres 2020. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l'arriéré locatif.

La cour d'appel, statuant en référé, a condamné la locataire à verser des provisions au titre des loyers impayés arrêtés au quatrième trimestre 2021. La locataire a formé un pourvoi en cassation.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la clause de suspension du paiement des loyers prévue dans le bail commercial pouvait s'appliquer en raison des mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi. Elle a considéré que la clause de suspension du loyer ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien loué était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de circonstances exceptionnelles affectant le bien lui-même. La Cour a relevé que la locataire n'avait pas démontré en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien loué. Par conséquent, l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.

Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que la clause de suspension du paiement des loyers dans un bail commercial ne peut s'appliquer que dans des cas spécifiques, notamment lorsque le bien loué est indisponible en raison de circonstances exceptionnelles affectant directement le bien lui-même. Les mesures sanitaires liées à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 ne sont pas considérées comme une telle circonstance, sauf si elles affectent directement le bien loué.

Textes visés : Article 835, alinéa 2, du code de procédure civile.

 : 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, Bull., (rejet).

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