La décision de la Cour de cassation du 16 mars 2023, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la question de la conformité d'un bien vendu aux spécifications contractuelles, en l'occurrence un permis de construire. La Cour de cassation se prononce sur l'influence de la caducité rétroactive d'un permis de construire obtenu après la vente sur l'obligation de délivrance du vendeur.
Le 31 mars 2008, la société civile immobilière [Adresse 1] vend à la société de droit luxembourgeois Kugel immobilière une grange à démolir. L'acte de vente mentionne l'existence d'un permis de construire pour deux immeubles sur le terrain, délivré par arrêté municipal le 29 septembre 2004. Un certificat du maire, daté du 3 décembre 2007, atteste de la non-caducité de ce permis de construire. Par la suite, le tribunal administratif annule la décision du maire refusant de constater la péremption du permis de construire.
La société Kugel immobilière assigne la SCI en paiement de diverses sommes en remboursement de frais et à titre de dommages-intérêts, soutenant que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme. La SCI appelle en garantie son notaire, M. L. La société Kugel immobilière étant déclarée en faillite, Mme U intervient en tant que curateur de la faillite.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si la caducité rétroactive d'un permis de construire, obtenue après la vente, influence l'obligation de délivrance du vendeur.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle confirme la décision de la cour d'appel qui a estimé que la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s'apprécie au moment de la délivrance du bien. La cour d'appel a constaté que, lors de la vente, le permis de construire n'avait fait l'objet d'aucun recours et qu'un certificat du maire établissait son absence de caducité. Ainsi, la Cour de cassation considère que le vendeur n'a pas manqué à son obligation de délivrance, peu importe l'effet rétroactif de la caducité du permis de construire résultant d'un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles doit être appréciée au moment de la délivrance du bien. Ainsi, si au moment de la vente, le permis de construire est valide et n'a fait l'objet d'aucun recours, le vendeur ne manque pas à son obligation de délivrance, même si ce permis est ultérieurement déclaré caduc. Cette décision protège les vendeurs de biens immobiliers contre les conséquences de la caducité rétroactive d'un permis de construire obtenue après la vente.
Textes visés : Articles 1134, 1147, dans leur version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1603 et 1604 du code civil.